Kö-Bogen, Entwurf von Daniel Libeskind,
42.000 qm Fläche für Büros und Läden

Der Alte Hafen, neu gestaltet
in den 1990er Jahren

Gehry-Bauten im Hafen mit kontrastreichen
Fassaden aus Klinker, Edelstahl und Putz

Rheinkniebrücke, mittlere der sieben Brücken,
fertiggestellt 1969, Länge 1,5 km

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf ist kalkulierbar – und das ist ein Lob

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt gilt als ausgesprochen seriös, ist er doch vom Hype und den Spekulationen anderer Städte verschont geblieben.

Schon den vergangenen Jahren hat sich die Anzahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser bei etwa 400 Objekten mit einem Marktwert zwischen 600 und 720 Mio. Euro eingependelt. Nachdem 2023 auch in Düsseldorf die Verkäufe rückläufig waren, belebt sich der Markt in diesem Jahr wieder.

Die meisten Immobiliengeschäfte werden von einem Makler koordiniert. In den vergangenen 45 Jahren hat KOCH Immobilien über 3.500 Immobilienverkäufe begleitet. Zahlreiche Anleger aus ganz Deutschland und dem benachbarten Ausland beraten wir seit vielen Jahren zu ihrem Immobilien-Portfolio.

Ein Puzzle aus 50 Stadtteilen

Düsseldorf verfügt über eine Fläche von 217 Quadratkilometer, wovon 20 Prozent bebaut sind. Mehr als 650.000 Einwohner leben in der Stadt. Die 50 Düsseldorfer Stadtteile unterscheiden sich nach Fläche und Einwohnerzahl und auch hinsichtlich Mieten und Immobilienpreisen. Carlstadt und Altstadt sind die kleinsten, Angermund, Lohausen und Rath mit jeweils mehr als 10 Quadratkilometer Fläche die größten Viertel. Mit 30.000 bis 40.000 Einwohnern beherbergen Bilk, Eller und Wersten die meisten Menschen.

Die teuersten Wohnviertel liegen im Zentrum oder entlang des Rheins. Wie die Stadt Düsseldorf ermittelt hat, betragen die Kaltmieten hier im Schnitt 15 Euro pro Quadratmeter. In diesen Stadtteilen – in dunkleren Blautönen eingezeichnet – werden zugleich die höchsten Immobilienpreise erzielt. Preiswertere Lagen – in hellerem Blau dargestellt – finden sich im Norden und Süden mit Quadratmetermieten um 10 Euro pro, manchmal sogar darunter.

Jeder Standort ist anders

Wohn- und Geschäftshäuser sind im gesamten Stadtgebiet gefragt. Institutionelle Anleger bevorzugen zentrumsnahe Stadtteile, in denen die Preise nach Analysen des Gutachterausschusses ab 1,4 Mio. Euro für Wohnhäuser und in Einzelfällen über 4 Mio. Euro für große Anlagen mit Gewerbefläche betragen. 2023 kamen in Stadtmitte, Pempelfort, Derendorf und Grafenberg 46 Objekte in einem Gesamtwert etwas über 100 Mio. Euro in den Verkauf.

Mehr Auswahl haben Anleger, die sich für Eller, Bilk, Oberbilk und Flingern interessieren. Von den 8.000 Mehrfamilienhäusern werden pro Jahr 100 und 120 Objekten angeboten. Der Umsatz erreichte 2023 etwa 170 Mio. Euro, wobei die Einzelpreise nach Alter und Zustand der Immobilie stark variieren.

Anleger, die auf günstigere Preise setzen, werden sich in Rath, Reisholz oder Wersten umschauen. In einfachen Lagen betragen die Quadratmeterpreise 1.700 bis 1.900 Euro, der Vervielfältiger erreicht in diesem Jahr den Faktor 15 bis 18. Groß ist das Angebot nicht, nur etwa 40 Eigentümer verkaufen pro Jahr ihr Objekt.

Private Anleger interessieren sich oft für exklusive Lagen wie Carlstadt und Altstadt, Oberkassel und Kaiserswerth. Diese Einheiten gehören mit einem Kaufpreis von mehreren Millionen Euro zu den teuersten der Stadt.

KOCH Marktüberblick 2024

Weitere Analysen und Informationen zum Geschehen auf dem Düsseldorf Immobilienmarkt lesen Sie in unserem Marktüberblick. In der aktuellen Ausgabe steht die Immobilienbewertung im Mittelpunkt. Wir berichten zum Beispiel über die Einschätzung der Deutschen Bundesbank zu diesem Thema und zeigen auf, wie ESG-Kriterien den Immobilienwert immer stärker bestimmen.